“日常不动产测绘”听起来像是个遥远又专业的词，其实它离我们的生活很近。从开发商拿地盖房，到业主签订购房合同、竣工验收、办理不动产权证，乃至老百姓的自建房，不动产测绘就像一把隐形的尺子，默默丈量着每一寸土地的归属、每一平方米的价值。它把物理空间转化为法律认可的产权数据，最终落在那本红色的《不动产权证书》上，成为我们安居乐业的基石。今天我们就来聊聊日常不动产测绘到底是什么、什么时候会用到它，以及它是如何形成准确的产权数据的。

一、基本要求

日常不动产测绘包括界址检查、界址放样与界址测量、房屋和构（建）筑物变更测量、地形要素变更测量、面积计算与变更等工作。应视具体情形，选择适宜的测量方法：

1、对新增宗地、宗海及其房屋、林木等定着物，按照规定开展不动产测绘；

2、对发生变化的界址，应根据变化的条件，分别开展界址检查、界址放样、界址测量和重新计算宗地面积、宗海面积或用岛面积等工作；如果宗地、宗海内的房屋、林木等发生变化，则对变化的部分进行测量并计算面积；

3、对未发生变化的界址，当需要外业调查时，主要开展界址检查和界址放样工作;如果宗地、宗海内的房屋、林木等发生变化，则对变化的部分进行测量并计算面积；

4、经成果审查符合要求的测量成果，应及时更新到地籍数据库中;应利用更新后的地籍数据库编制宗地图或宗海图（含无居民海岛开发利用图）或房产图；

5、测量工作结束后，按照规定将不动产测绘的内容、程序、方法和成果等写入地籍调查报告。

二、界址检查

界址检查包括界址点、界址线及界标的检查和界址边长、坐标的检测等。宜参照以下流程图和下列规定开展界址检查作业：

1、界址点、界址线及界标的检查：实地查看界址点及其界标是否与地籍材料所描述的一致、是否完好；如界标丢失、损坏或移位，应恢复原界址点位置；其技术要求如下：

（1）有解析坐标且精度满足表9规定要求的，按照原解析界址点精度的要求进行界址放样，并重新设立界标；

（2）只有图解坐标的，不应通过界址点图解坐标放样恢复界址点位置，应根据宗地草图、宗海草图、权属界线协议书、不动产权属争议原由书等材料，采用放样、勘丈等方法放样复位，重新设立界标；

2、界址边长、坐标检测：本项检测仅针对解析法测量的边长或坐标；实地量取界址边长或测量界址点坐标，与原值相比较，其较差在表9规定的允许误差范围内，则不修改原来数据；否则，分析记录原因，并将检测数据作为正确值使用。

三、界址放样与界址测量

宜参照以下流程图和下列规定开展界址放样、测量作业：

1、新设界址点按照规定进行界址测量；

2、界址发生变化的界址点，按照规定进行界址测量；

3、宗地、宗海分割或界址调整的，可根据给定的分割或调整的几何参数，计算界址点放样元素，实地放样测设新界址点的位置并埋设界标；也可在权利人的同意下，预先设置界标，然后测量界标的坐标。

四、房屋和构（建）筑物变更测量

对新增、改建、扩建、重建、灭失的房屋或构（建）筑物，按照规定进行变更测量。变更测量完成后，应将变更测量的过程、方法以及相应的情况说明写入地籍调查报告。

五、地形要素变更测量

对宗地、宗海内外的地物、地貌发生变化部分，按照规定进行变更测量。变更测量完成后，应将变更测量的过程、方法以及相应的情况说明写人地籍调查报告。

六、面积计算与变更

按照规定进行土地、海域（含无居民海岛）及其房屋等定着物的面积计算。面积变更的方法按照下列规定执行。

1、面积变更采取高精度代替低精度的原则，即用高精度的面积值取代低精度的面积值；若原面积计算有误的，在确认重新计算或计算的面积值正确后，应以新面积值取代原面积值，并说明原因：

（1）变更前后均为解析法计算的面积（含房屋建筑面积),如原界址点坐标或界址边长或房屋边长满足精度要求，则保持原面积不变;

（2）变更前为图解法计算的面积，变更后为解析法计算的面积，用解析法计算的面积取代原面积；

（3）变更前后均为图解法计算的面积，两次面积计算差值满足以下规定，保持原面积不变；两次面积差值超限的，应查明原因，取正确值。

2、针对不动产分割的情形，分割后面积之和与原面积的差值满足规定限差要求的，将差值按分割面积比例配赋到变更后的不动产面积，如差值超限，则应查明原因并修正。

3、在宗地、宗海或房屋的调查表记事栏和地籍调查报告中，应正确表述变更前后的面积、变更原因和不动产分割前后的面积、分割原因。